Se la banca eroga più del dovuto, il contratto può essere annullato. Ecco cosa è successo ad una società d’affari che ha ottenuto il ricalcolo delle somme presenti nei suoi conti, risparmiando 700mila euro di spese non dovute
Non tutti lo sanno, ma può accadere – e non è così raro – che un contratto di mutuo venga dichiarato nullo dal giudice. Questo avviene, ad esempio, quando l’importo erogato dalla banca supera i limiti stabiliti dalla legge. È il caso di una sentenza del Tribunale civile di Pordenone, che nel 2021 ha stabilito la nullità di un mutuo fondiario proprio per il superamento del limite di finanziabilità.
Il caso: mutuo oltre soglia, contratto annullato
La vicenda ha coinvolto una società immobiliare del Veneto, assistita dallo Studio Legale Ajese, che aveva ottenuto dalla banca un mutuo di 995.000 euro. Peccato che il valore dell’immobile ipotecato fosse di 816.000 euro, e che – secondo la normativa vigente al momento della stipula – l’importo massimo finanziabile fosse pari a 652.000 euro. Il giudice ha così ritenuto che il contratto fosse nullo, con conseguenze molto concrete: annullamento della procedura esecutiva e cancellazione del pignoramento avviato sulla base di quel mutuo.
La sentenza ha riconosciuto che il superamento del limite di finanziabilità comporta la nullità del mutuo e produce effetti molto concreti: il debitore è tenuto a restituire solo la quota capitale, mentre non è dovuto alcun interesse. Non solo: gli interessi eventualmente già pagati dovranno essere restituiti, e qualunque azione esecutiva avviata dalla banca in base a quel contratto nullo risulta, anch’essa, nulla.
Cosa prevede la legge
Queste conseguenze si fondano su un principio chiaro: il rispetto dei limiti di finanziabilità è una regola inderogabile. A stabilirlo è il Testo Unico Bancario (TUB), integrato dalle istruzioni della Banca d’Italia. Le regole sono semplici: nei mutui fondiari, la banca può erogare fino a una certa percentuale – generalmente l’80% – del valore dell’immobile ipotecato. Superare questo limite non è una formalità trascurabile, ma una violazione che incide sulla validità dell’intero contratto.
Il motivo è facilmente intuibile: si tratta di una tutela pensata per proteggere sia la solidità del sistema bancario, sia la posizione – spesso debole – del cliente che accede al credito. Se questo equilibrio viene meno, la legge consente al mutuatario di reagire.
Cosa fare se il mutuo ha interessi troppo alti o irregolarità
Ecco perché è importante prestare attenzione ai dettagli del proprio contratto di mutuo. Chi sospetta che l’importo finanziato sia eccessivo rispetto al valore dell’immobile, o nota tassi di interesse particolarmente elevati, può e deve agire.
Hai stipulato un mutuo e hai il sospetto che ci siano anomalie? Ecco cosa puoi fare:
- Verifica il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile.
- Controlla i tassi di interesse applicati e confrontali con i tassi soglia antiusura pubblicati dalla Banca d’Italia.
- Se la banca ha già avviato una procedura esecutiva, rivolgiti subito a un legale.
Lo Studio Legale Ajese offre un servizio completo di analisi dei contratti di mutuo, anche in fase precontenziosa. Valutiamo ogni clausola, verifichiamo il rispetto delle soglie antiusura e dei limiti di legge, e assistiamo il cliente nell’eventuale azione legale, sia per ottenere l’annullamento del contratto, sia per ricalcolare quanto effettivamente è dovuto. Se hai dubbi sul tuo mutuo, o se ritieni che qualcosa non torni nei rapporti con la banca, puoi contattarci. Analizzeremo la tua situazione con la massima attenzione e riservatezza.